Долгор Плоетз: Сайхан амьдарья, байртай больё

Вашингтон хотноо байрлах Oрлоо.ком вэбсайт болон “15 минут +” телевизийн студийн хамтын бүтээл “Цахим цаг “ интернэт чат нэвтрүүлгийн энэ удаагийн зочноор Риалтор Долгор Плоетз оролцлоо. Бид чатанд холбогдсон үзэгч, сонсогчдын хамтаар түүнтэй гар утсаар холбогдож, мэргэжилтнийхээ үнэтэй зөвлөгөөг хүлээн авснаа бүрэн эхээр нь толилуулж байна.

-Сайн байна уу, “Цахим цаг”-ийн хамт олон, мөн онлайнаар холбогдсон нийт үзэгчдийн өмнөөс Танд энэ өдрийн мэндийг хүргэе. Одоо Вашингтон хотноо өдрийн 3 цаг /2007 оны 11-р сарын 4-ны Ням гариг/ болж байна. Та сайхан амарч байна уу? Бидний дуу хоолой Танд сайн сонсогдож байна уу?

 

 

-Сайн байцгаана уу, маш сайн сонсогдож байна.

-Юуны өмнө, Танд бидний урилгыг хүлээн авч ярилцах боломж олгосон явдалд талархаж байгаагаа илэрхийлье. Та өөрийгөө бидэнд танилцуулна уу. Мөн Realtor хэмээх энэ мэргэжлийг товч тодорхойлооч.

-Намайг Долгор Плоетз гэдэг. Би Long and Foster компанид ажилладаг. Риaлторууд байр зарах, худалдан авах болон түрээслэх гэж байгаа хүмүүст зуучлах үйл ажиллагааг явуулдаг. Тэд өөрсдийн дээд удирдлага болох брокеруудын өмнөөс бүх хариуцлагыг өөртөө авч гол үйл ажиллагааг явуулдгаараа онцлог юм. Өөрөөр хэлбэл, үйлчлүүлэгчтэй нүүр тулан харилцдаг. Ингэхдээ байр авч байгаа хүнийг төлөөлж, тухайн зах зээл дээр байгаа бүх байруудыг танилцуулж сонголт хийх боломжийг олгодог.

Зөвхөн өөрийн компаниас борлуулж байгаа цөөн хэдэн байрыг санал болгох явдал гаргаж болохгүй. Зах зээл дээр байгаа бүх байрыг ямар компани зарж байгааг хамаарахгүйгээр харуулна. Mөн газар нутгаа сайн мэдэж, шинэ оршин суугчдадаа тайлбарлаж танилцуулах үүрэгтэй.

- Монголд энэ чиглэлээр үйл ажиллагаагаа явуулдаг Риaлторууд бий болж байгаа. Харин өмнө нь “байрны ченжүүд” гэдэг байлаа шүү дээ. Иймээс дэвшил гарч байна гэж болох юм. Гэхдээ тэд байрны үнэ өсгөж байна гэсэн яриа дэгдэх болжээ. Энэ талаар Та юу хэлэх вэ?

- Зах зээл гэдэг бол зах зээл. Үнэ өссөн ч хэрэглэгчид байсаар байгаа бол үүнийг зах зээлийн өөрийн хууль гэж болох юм. Харин риaлтор үнэ өсгөсөн гэж үзэж болохгүй болов уу. Түүнээс гадна манай Монголын зах зээл нэлээд өвөрмөц онцлог л доо. Яагаад гэвэл манайх 3 сая хүрэхгүй хүн амтай, бараг тал хувь нь нийслэл хотдоо амьдарч байна. Нийт хүмүүсийн 65% нь гэр хороололд амьдардаг, хөдөөнөөс шилжих хөдөлгөөн их байна, зарим нь ус, цахилгааны хэрэглээгээ хангаж чадахгүй байна гэсэн мэдээ ноднин намайг нутагтаа очиход телевизээр гарч байсан. Эндээс би Монголд үл хөдлөх хөрөнгө маш их эрэлттэй байгаа юм байна гэж бодогдсон.

- Жилийн өмнөхөн 26,0 сая.төг байсан 2 өрөө байр өнөөдөр Монголд 60,0 сая төгрөг болсон. Энэ бол цэвэр риалторуудын үйл ажиллагаа гэж үзэж байгаа л даа.

- Жишээ хэлье л дээ. Нэг хүн байшингаа зарах гэж байгааг риалтор зуучлаад өөр нэг хүнд зарахдаа 50 мян.доллар гэхэд тэр хүн авахгүй бол хичнээн хичээгээд ч зарж чадахгүй. Өөрөөр хэлбэл, зах зээлийн үнийг риалторууд өсгөнө гэж байхгүй. Нөгөө талаас нь үзэхэд, худалдан авагчид өөрийн мөнгөний хэмжээ, хэрэгцээ, зах зээлийн хандлагад захирагдаж байгаа. Хэзээ ч илүү төлөхийг хүсэхгүй, төлөх ёстой хэмжээ мөн гэж үзээд л төлж байгаа. Зарж байгаа тал нь ч энэ үнийг зарлаад худалдаж чадна гэдгээ мэдэрч байгаа гэсэн үг. Дахин хэлэхэд, тухайн зах зээл дээрх эрэлт нийлүүлэлтээр зах зээлийн ханш үнэ тогтож байгаа.

- Тэгвэл өнөөдөр Америкт эдийн засаг уналтанд орж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр байрны үнэ буурч байна. Үүнийг Та юу гэж тайлбарлах вэ?

- Америкийн нутаг дэвсгэр дээр, аль ч мужид 10 жилдээ дор хаяж нэг удаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэг нугарч өсдөг гэж үздэг юм. Тухайлбал, 500 мян.долларын байр 10 жилийн дараа баталгаатай 1 сая болно. Гэхдээ Америкийн мужуудаас хүн ам төвлөрсөн, иргэд нь цалин ихтэй ажил хөдөлмөр эрхэлдэг хэсэгт илүү өсч, харин төвлөрлөөс зайдуу, ажилгүйдэл ихтэй мужид тийм ихээр мэдрэгдэхгүй, огцом өсөхгүй байх талтай. Жишээлбэл, Калифорнид үл хөдлөх хөрөнгө 1998 оноос хойш өссөн. Жилийн 10%,15%, 20% гээд өссөн. Ингэж өссөөр байгаад сүүлд 2005 онд буурч эхэлсэн. Гэвч далайн ойролцоох газар нутагт үнэ бууралгүй улам өссөөр байгаа. Ерөнхийдөө далайгаас 10 мл-ийн дотор түймэр аюул гарсан ч үнэ нь өссөөр байна. Харин 40мл, 50мл далайгаасаа холдвол Калифорнид цөл болчихдгийг Та нар мэдэж байгаа. Тэнд шинэхэн хотхнууд байгуулагдаж, үнэ нь буурч байгаа. Манай Вашингтон Ди Си орчимд төв рүүгээ байрлах газарт үнэ нэг ихээр буураагүй, харин холдох тусам, жишээ нь Стаффорд, Манассаст үнэ буурсан байгаа. Мөн Нью-Йоркийн Манхаттенд үнэ буурдаггүй нь төвлөрсөн суурин газар, иргэд нь цалин өндөртэй ажил хөдөлмөр эрхэлж, орлого ашиг сайтай байдагтай холбоотой. Тэнд 2 бэдруум 1 сая.доллар байх жишээтэй.

- 2 жилийн өмнөөс байрны үнэ унасан юм чинь 8 жилийн дараа байрны үнэ өсөх магадлалтай гэж ойлгож болох уу? Ер нь байрны үнэ хэзээ өсөх вэ? Та энэ зах зээлийг хэрхэн мэдэрч байна?

- Эдийн засгийн ухааны эрдэмтэд, George Mason University-ийн эдийн засагч нар янз бүрийн үндэслэлээр, тухайлбал, энэ дүүрэгт цалингийн хэмжээ хэдэд хүрлээ /Файрфакс дүүрэгт гэхэд өрхийн жилийн орлого 103,0 мян. доллар болсон/, хичнээн хүмүүс тухайн газарт шилжин суурьшиж байна гэх мэтчилэн эх үндсүүд дээр судалгаа хийж, дүгнэлт гаргадаг. Гэхдээ өнгөрсөн жилийн таамаглал биелээгүй. Ж нь, зөвхөн Ди Си-д сүүлийн 2 жилд компьютерын мэргэжилтнүүд 20,0 мянгаар нэмэгдэх үзүүлэлт гарсан бөгөөд эндээс тэдний авах цалин 100 мянгаас дээш гэхээр байрны үнэ өсөх магадлал илэрч байгаа юм. Гэтэл үнэндээ байрны үнэ өсөлгүй унаж байна. Одоогоор хэлэх гол зүйл бол, 2008 оны хаврын зах зээл ямар байхаас олон юм шалтгаалж мэдэхүйц өөрчлөлт мэдрэгдэж магадгүй. 2009 оноос байрны үнэ баталгаатай өснө гэсэн дүн шинжилгээ гарсан байгаа. Бусад мужуудын хувьд өөр, тухайн газар нутгийн онцлогоос хамаарч байна.

- Манай Монголчууд Америкт байр худалдан аваад төлбөрөө цаг тухайд нь төлж байгаа хэсэг байхад, бас төлбөрөө дийлэхгүй хэцүүхэн байгаа хүмүүс ч тааралддаг. Иймээс байр худалдан авахдаа юун дээр анхаарах зохилтойг Та зөвлөөч.

- Миний ажиглалтаар, энд амьдарч байгаа Монголчууд маань байр аваад, 1-2 жил амьдраад үнэ нь өсөнгүүт зарчихна, дундаас нь мөнгө олчихно гэсэн бодолтой байх шиг...Энэ бол буруу. Ерөнхийдөө байрыг худалдан авахдаа дор хаяж 5 жил амьдарна гэж үзэх хэрэгтэй. 10 жилдээ ядаж нэг удаа байрны үнэ өсдөг учраас байр авангуутаа зарж мөнгө олох гэлгүй олон жил амьдрахаар төлөвлөх нь зүйтэй. Ингэж төлөвлөхдөө сар бүрийн байрны төлбөрөө төлөх талаар урьдчилан зөв сайн тооцоорой гэж хэлмээр байна.

- Тэгвэл байрны мөнгөө төлж дийлэхгүй байгаа хүмүүс энэ хүнд байдлаасаа яаж гарах ёстой юм бол оо..? Зарим хүмүүс дампуурал зарладаг ч юмуу ч гэж бодож байж магад.

- Дампуурлаа зарлах нь лав зөв шийдвэр биш. Одоогийн байдлаар, ноднин юм уу уржнан жил байр худалдан авсан хүмүүсийн хувьд өнөөдөр зарах гэж байгаа бол ерөнхийдөө алдагдалд орчихоод байгаа. Гэхдээ тухайн нөхцөл байдлууд өөр өөр байж болох юм. Иймээс нэгэнт байр худалдан аваад ашиг олно гэж бодсон хүмүүсийн хувьд дахиад 2-3 жил тэсэх л хэрэгтэй. Тэр үед байрны үнэ зах зээл дээр өсөх л болно. Бас нэг зүйлийг заавал бодох ёстой. “Сайхан амьдарья, хувийн өмчтэй больё” гэж байр авдаг болохоор өнөөдөр хэцүү байна гээд зарчихвал хэзээ нэгэн цагт эргээд авья гэхээр байрны үнийг дийлэхгүй болдог тал бий. Дампуурлыг бол хүсээд байх зүйл биш. Энэ тохиолдод яг энэ чиглэлээр мэргэшсэн хуульчдад хандвал зохилтой. Ийм үед заавал мэдэж байх зүйл гэвэл, “банк хохирохыг хүсэхгүй”. Иймээс зөвхөн байрнаас гадна машин, бусад олигтой гэсэн бүх юмыг тань хурааж авна. Бас муж бүр өөр өөр хуультай. Хуулинд зааснаар, сүүлийн хугацаанд 6-12 сарын дотор өөр хүний нэр дээр шилжүүлсэн бүх зүйлсийг, тухайлбал дампуурлаа зарлахаас өмнө машин, өөр бусад зүйлсээ хүний нэр дээр шилжүүлсэн ч ардаас нь бүгдийг олж авдаг байгаа. Амьдралд нь гарах том цохилтын нэг бол 7 жил зээл олгогдохгүй.

- Аймшигтай дүр зураг үлдэх нь байна шүү. Аюултай юм.

- Аюултай гээд яах вэ дээ. Хүн бол ерөнхийдөө сайхан ажилд орьё, карьераа өсгөе, амьдралаа улам өөдтэй өнгөтэй болгоё, ахиухан зээлд хамрагдаад бизнесээ өргөжүүлье гэсэн бодол үргэлж тээж гэрэл гэгээ рүү тэмүүлдэг. Энэ бүх боломжууд нь хаагдана. Учир нь дампуурал зарласан гэдэг нь social security number–ийн дагуу гараад ирнэ. Гэхдээ бизнес эрхлэхгүй, би ямар нэгэн ажил хийгээд болчихно гэж бодож байгаа бол энэ нөлөөллийг мэдрэхгүй байж болох юм. Ер нь хүсээд байх зүйл биш, Америкчуудын айдаг ганц зүйл нь энэ ш дээ.

- Америкууд гэснээс, тэд байрыг хэрхэн худалдан авдаг вэ?

- Америкийн нийт ард түмний 70% нь байртай, хувийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй, өмчтэй байдаг. 20-н хэдэн настайгаасаа коллежээ төгсөөд кондо(1-2 бэдруум сонирхож) худалдан авч эхэлдэг. Тэгээд дараа нь орлогоо нэмэгдэх, гэр бүлийн гишүүд нэмэгдэх бүрт байраа томсгоод таунхауз, сингле хауз болгосоор амьдралдаа 4-5 удаа байраа сольдог. Ер нь байр түрээслэн амьдрахаас хувийн өөрийн гэсэн байшинтай болох нь их ашигтай. Энэ нь ямар ашиг вэ? гэвэл байрны төлбөрт зориулсан зээлийн хүү, үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг байрны эзэн өөрийн орлогоосоо хасаж тооцон татвар төлдөг. Ж нь, би жилдээ 20 мян.долларын хүү төлөөд, 3 мян.долларын татвар төлдөг бол татварт ногдох орлогоосоо энэ дүнг хасна. - Татвараа бууруулах энэ боломжийг мортгаже дөнгөж эхлэнгүүт ашиглаж болох уу?

- Тийм, мортгаже-ийн тайлан (mortage statement) Таны гар дээр ирэхэд, тэнд Таны төлсөн төлбөрүүдийг нэгбүрчлэн нарийн тэмдэглэсэн байдаг. Эндээс зээлийн хүү, үл хөдлөх хөрөнгийн татварт төлсөн төлбөрийн дүн болох 23,0 мян. долларыг өөрийн олсон орлогоосоо хассанаар татварт ноогдох орлогын хэмжээ багасч, таны улсад төлөх татварын хэмжээ буурч байгаа юм.

- Одоо зээлийн хүүгийн түвшин хэд байгаа вэ? - Энэ бол тухайн хүний кредит оноо, зээлийн түүхээс ихээхэн хамаарна. Кредит оноо 780-аас дээш бол маш сайн, 625-720 бол бас боломжийн, түүнээс доош оноотой бол байрны мөнгөнөөсөө урьдчилгаа төлбөр (downpayment) заавал төлөх шаардлагатай болдог.

- Өнөө цагт урьдчилгаа төлбөр төлөлгүй 100%-ийн зээлд хамрагдах болсон. Энэ талаар Та юу хэлэх вэ?

- Сүүлийн 2003 оноос олон зээлийн төрөл гарсан. Урьд нь уламжлалт 5 хэлбэрийн зээл байх үед байрны төлбөрийнхээ 20%-ийг төлөөд 80%-даа зээл авдаг байлаа. Орчин үед байр худалдан авах хүмүүст огт урьдчилгаа төлбөр шаардлагагүйгээр 100%-ийн зээл олгох болсон. Ер нь маш олон хэлбэрийн зээлийн төрлүүд байдаг. Зарим хэлбэрийн зээлүүд нь хүмүүст хохиролтой, банкууд ашиг олж байна гэж бодогддог. Тухайлбал, 7%-ийн зээлийн хүү бодогдлоо гэхэд эхний жилдээ зөвхөн 1%-аа л төлдөг зээл байна. Үлдсэн 6% нь тухайн өр дээр нэмэгдээд явдаг. Ийм зээл олгосноос хүмүүс 2-3 дахь жилээсээ 7%-аа төлөөд эхлэхэд санхүүгийн хүндрэлд орох аюул тулгардаг. Банкнууд ч өөрсдөө дампуурсан тохиолдол бий. Иргэд ч энэ талаар мэдээлэлтэй болсон ч ийм зээлд хамрагдсан явдал байдаг. Жишээлэхэд $400,000-н зээл авахад сарын $800-хан доллар төлнө гэсэн зээлийн рекламуудаас болгоомжлоорой.

- Онлайнд холбогдсон сонсогчоос асуулт ирлээ. Долгор риалтор оо, визний статусгүй, визний зөрчилтэй хэдий ч байр аваад түүнээсээ хохирсон хүмүүс байдаг уу? гэж байна. Дээрээс нь нэмэхэд, хууль бусаар амьдарч байгаа ч байр аваад хэдийнэ тохитой болсон хойноо визний зөрчлөөс болж нутаг буцах болвол тухайн хүн санхүүгийн хохирол амсах уу?

- Байр худалдан авах үйл ажиллагаа, визний зөрчил 2 хоорондоо холбоогүй асуудлууд. Өнөөдөр Tax ID-гийн дагуу олон хүмүүс байр авсан байдаг. Гэхдээ миний ойлголтоор, нутаг буцах тохиолдолд тухайн хүн ядаж байшингаа зарах хугацаа өгөөч гэвэл энэ боломж олгогдоно гэж бодож байна. Америк улс хувь хүний өмчийг дээдэлдэг орон учраас... Яг энэ тохиолдлыг сайн мэдэхгүй байна. Гэхдээ л ямар нэгэн байдлаар байр зарах зар яаралтай явуулж, олгох ёстой зөрүү, хөрөнгийг нь олгох болов уу. Ямар нэгэн арга, хууль дүрмээр хувь хүнийг хохиролгүй болгож, хувийн өмчинд халдахгүй гэж үзэж байна.

- Өөр нэг асуулт байна. Таныг эмч гэж бодсон бололтой. Байрны төлбөрөөс болж стресст орсон хүмүүст зөвлөгөө өгнө үү.

- Хүний амьдралд янз бүрийн юм тохиолдоно. Дээшээ, доошоо болох үе элбэг шүү дээ. Энэ бол өвчин зовлон, үхэл хагацал биш, эцсийн дүндээ мөнгөний л асуудал. Иймээс стрэсст орж байхын оронд орлогоо яаж нэмэгдүүлэх, хуримтлалыг яаж бий болгох вэ гэдэг дээр толгойгоо ажиллуулж, хэрэгжүүлэх хэрэгтэй. Нэгэнтээ шийдвэр гарган зоригтой байр авсан үе шигээ цааш хэдэн жил тэсээд ард нь гарах хэрэгтэй.

- Байрны шинэ мэдээллүүдийн талаар хаанаас олж авч болох, хаана хандах вэ? гэсэн асуулт мөн ирсэн байна.

- Энэ орчимд, Ди Си-гий ойролцоо амьдардаг хүмүүс Файрфаксийн вэбсайтанд нэвтэрвэл , энэ вэбхуудас маш сайн мэдээлэлтэй байгаа. www.google.com дээр Fairfax county гэж хайгаад real estate гэж нэвтэрч болно. Ерөнхийдөө 3 сард нэг удаа мэдээлэл шинэчлэгддэг, маш том статистик мэдээ гардаг. Та бүхэн надтай миний и-майл хаягаар харилцаж болно. Би мэдээллээ хуваалцах бүрэн боломжтой.

- Энэ дамшрамд хэлэхэд, Та бидэнтэй зөвхөн энэ удаагийн дугаараар бус дараа дараагийн нэвтрүүлгүүдээр дахин оролцож мэдээллээсээ хуваалцахыг хүсэж байна. Бас Орлоо.ком-ын Хэлэлцүүлгийн буланд ирсэн санал асуултанд хариу өгч, нийтэд хүртээмжтэй мэдээллийг хүргэнэ үү. Түүнчлэн өнөөдөр хөндөж амжаагүй сэдвүүдээр, тухайлбал, Монгол ба Америкийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн харьцуулалт, шинэ мэдээллүүдээрээ уулзаж ярилцаж байя.

- Өө, тэгэлгүй яахав. - Өнөөдөр Монголд байрны үнэ өсч, хэд нугарч байна. Хэдхэн жилийн өмнө л 20,0 мян. долларт хүрч, Америкийн виз гэр бүлээрээ авсан хүмүүс бий шүү дээ. Өнөөдөр тэд эргээд байр авья 50-60,0 мян.долларт хүрчихжээ. Эндээс харахад, АНУ-д биш эх орондоо байр аваад зарах нь бас ашигтай юм биш үү?

- Байгаа байраа зараад эргэлтэнд оруулна гэдэг маш эрсдэлтэй асуудал. Ер нь байгаа үл хөдлөх хөрөнгөө үгүй болгоно гэдэг буруу юм. Өнөөдөр бэлэн мөнгөтэй бол, байр монголд худалдан аваад эргээд зарж ашиг олж болно л доо. Гэтэл энд зеро доунпаймэнттай байр авах боломж байдаг. Түүнчлэн өөрийнхээ жишээн дээр хэлэхэд, Монголд би байртай. Түрээслээд ашиг олж чадахгүй, хамаатан саднаа байрандаа суулгадаг. Үнэ нь өсөөд байна уу гэхээр тийм ихээр мэдрэгдэхгүй л байна. Боломжтой зарим нь хувийн орон сууц-хаузанд амьдарч байна. Туул голын эргийн дагуу хаузны хороолол бий болж, хүмүүс ийм хотхонд амьдардаг гээд бахархах болсон байна лээ. Би ч нутагтаа очоод монголоор байшин гэдэг сайхан үг байхад яагаад заавал “house” гэдэг юм бол оо гээд гайхсан. Гэхдээ яахав, манайханд хауз гэхээр арай тансаг сайхан, санагддаг бололтой. /инээмсэглэв/ Шинэ зарим барилгууд 50%-аа төлчихвөл 10 жилийн зээл олгодог болжээ.

- Танд баярлалаа. Бидний ярилцлага өндөрлөх дөхөж байна. Хоёулаа яриагаа дүгнээд цөөхөн үгээр илэрхийлбэл Та юуг онцлох вэ?

-1. Хөдөө зайдуу газар байр битгий аваарай 2. Кредитийн түүхээ маш сайн хамгаалж яваарай. Ж нь, Төрийн байгуулагуудыг нэгдүгээрт авч үздэг учраас харьяа дүүрэг, замын цагдаад гэхэд 25, эсвэл 100 доллараар торгуулаад төлөөгүй байхад л Таны кредит оноо буурна. 3. Болж өгвөл доунпаймэнттэй байгаарай. 20%-аа төлөөд 80%-ийн зээл авахад, сар бүрийн төлбөр тань бараг түрээсэлсэнтэй адил дөхнө.

- Ингээд Долгор мэргэжилтэндээ дахин баярласнаа илэрхийлье. Таны ажил амьдралд сайн сайхан бүхнийг хүсье. Та бүхэн мэдэж байгаа бол Oрлоо.ком–ын Вашингтон Ди Си гэсэн хэсэгт байрших зарын самбарт Долгор риалтортой холбоо барих утас, и-мэйл хаяг байдаг. Та бүхэндээ хэлж өгье. Утас нь: 703-731-9492, мөн dolgor@longandfoster.comЭнэ имэйл хаяг нь spam bot-оос хамгаалагдсан бөгөөд үзэхийн тулд Javascript-ийг зөвшөөрөх хэрэгтэй и-мэйл хаягаар харилцаж болно.

- За, баярлалаа. Та бүхэнд бас амжилт хүсье.